不動産を競売に出して不安がいっぱいの方へ

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不動産を売却する一つの方法として、競売というものが存在します。
競売というと、裁判所の監督の元、極限まで安く叩かれ、本来の不動産の価値や、相場価格などは度外視されて、売却されるという心配を抱く方が多いものです。
ここでは競売について詳しく掘り下げていきましょう。

競売とは

まずは競売を正確に把握出来ていない方もいらっしゃいますから、競売とはどういうことなのかを説明します。
まず不動産を購入する際の住宅ローンや、その他の借入金があり、それを債務者であるあなたが返済をしなくなった場合です。
この時、債権者、つまりお金を貸してくれている側が、裁判所に申し立てをすることによって、タンポとなっている不動産やその他の財産を差し押さえることが出来ます。
更に裁判所の権限により、強制的に不動産を売却して、それを売って得られた代金を債権として回収するといった一連の流れのことをいいます。

全ては自己責任ではあるが…

そもそも住宅ローンの返済をしない自分達が悪いということなのですが、それでも、流れに任せたままの場合には、不動産の所有者の意思などは、全くと言ってよいほどに尊重されることはないのです。
流れとしては、何かしらの理由で返済ストップや自己破産などになってしまうと、まずはブラックリストにあなたの名前が登録されます。
その後は、貸し手は保証会社に代位弁済を依頼します。
保証会社がこれによって、あなたに変わり、債務を返済します。
ここからは、まるで不動産所有者は、蚊帳の外状態の競売の流れが進んでいきます。
まずは申し立てをされ、開始が決定されます。
そうなると、保有している不動産は差し押さえをされます。
次に執行官が現状を調査し、不動産の評価や物件の明細書を作成します。
そして売却の価格が決定され、新聞や情報誌やインターネットなどのコンテンツに競売物件を売却しますよという宣伝が載せられます。
この時も不動産保有者の都合というのは、全く考慮されません。
引っ越しの準備が出来ていないだとか、コストがいくら掛かるから待ってくれと言っても、一切それは配慮されることはなく、宣伝はされますし、決定されたスケジュール通りに競売が行われるのです。
そして入札があり、落札者が決定します。
強制的に明け渡し作業が始まり、抵抗を試みて家財道具などを置いておいても、全て放り出され、鍵も付け替えられて、二度とその不動産に侵入することは許されません。

競売の際の売却価格はどうやったら決まる?

ただ、競売物件だからといって、適当に売却価格を設定しているわけではありません。
一般的には、不動産鑑定士によって、市場価格を参考に正当に不動産の価値を算出します。
ただし、競売は債務返済のためですから、売却しやすいようにそこから三割ほど競売原価というものがされ安くなってしまうのが通常です。
更に入札では、8割に到達していると買受可能と言われていたり、大体入札は価値の8割と言われているので、本来の価値の5割減の価格でしか売却出来ないと考えるのが妥当でしょう。
どうしてこういったことが言えるのかというと、不動産価格を査定するのも不動産のプロなら、入札を行うのもプロだからです。
競売物件は、前述にもある通り、借りたお金を返せなくなってしまったから、その代償として売却されるものです。
また保証会社などからすれば、売れなければ何の価値もない不動産ですから、どうしても本来の価値よりも、売却価格が下回ってしまうのです。

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